Certificado de Libertad y Tradición: el documento que no puedes saltarte

Comprar vivienda es, para la mayoría de las personas, la decisión financiera más grande de su vida. Y sin embargo, muchos compradores avanzan hasta la firma sin haber revisado el documento más básico para saber qué están comprando realmente: el Certificado de Libertad y Tradición.

¿Qué es exactamente?

Es el documento que expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y que refleja el historial jurídico del inmueble: desde su primer propietario hasta la fecha actual. Cada inmueble tiene un número único de matrícula inmobiliaria, y ese certificado es la hoja de vida de ese número.

Qué te permite verificar

• Quién es el verdadero propietario del inmueble, y si coincide con quien te lo está vendiendo.
• Si el bien tiene hipotecas vigentes a favor de un banco o un particular.
• Si existen embargos, medidas cautelares o procesos judiciales en curso.
• Si hay limitaciones al dominio, como patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar o usufructo.
• Si el inmueble está sometido a régimen de propiedad horizontal.

Cómo solicitarlo

Puedes pedirlo en línea a través de la Superintendencia de Notariado y Registro, o presencialmente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está ubicado el inmueble. Necesitas el número de matrícula inmobiliaria, que el vendedor debe facilitarte sin ningún problema. Si se niega a dártelo, considéralo una señal de alerta.

Otros documentos que debes pedir junto con él

El certificado muestra la situación registral, pero no las deudas del día a día. Para tener el panorama completo, solicita también:

• Paz y salvo de administración, si el inmueble está en conjunto o edificio. Las deudas de cuotas de administración pueden perseguir al inmueble, no solo a quien las causó.
• Paz y salvo del impuesto predial, expedido por la alcaldía o secretaría de hacienda del municipio.
• Recibos al día de servicios públicos.
• Reglamento de propiedad horizontal, si aplica. Ahí está lo que puedes y no puedes hacer: si se admiten mascotas, si se permite arrendar por días, qué zonas son comunes y cómo se distribuyen los coeficientes.
• Cédula del vendedor y, si actúa por medio de apoderado, el poder vigente y autenticado.

Un certificado limpio no lo es todo

Este certificado muestra el estado actual del inmueble, pero no analiza si las transferencias anteriores fueron válidas. Para eso existe el estudio de títulos, que revisa la cadena completa de propietarios y detecta vicios que el certificado por sí solo no revela. Lo ideal es hacer ambas verificaciones antes de firmar.